Ожидалось, что это будет временная мера, на 5 лет. Однако действие моратория несколько раз продлевали. Очередной датой его отмены определено 1 января 2017. Не исключено, что дедлайны в который раз изменятся. Однако эксперты настоятельно советуют снять розовые очки и готовиться к полноценному рынку; более того: через отраслевые ассоциации и общественные объединения активно приобщиться к разработке правил игры, чтобы потом в отчаянии, что последний поезд ушел, не посыпать голову пеплом. Рынок земли рано или поздно состоится (потому что это еще и одно из требований МВФ, не забывайте о ситуации с спецрежимом НДС). К дискуссии на эту тему присоединились ведущие эксперты отрасли, обсудили возможности создания предпосылок для справедливого рынка земли.

Решение вопроса назрело

Ростислав Шманенко, директор департамента международного сотрудничества и рынка земель Госгеокадастра

Вопрос о земельной реформе, моратории на продажу земли и распределение земель сельскохозяйственного назначения является наболевшим, а решение — очень сложным из-за большой заполитизированности. Мы понимаем, что идеальных моделей не существует, все они имеют недостатки и любую можно раскритиковать. Однако нужно двигаться дальше.

Что мы предлагаем? Госгеокадастр предложил комплексный подход к данному вопросу и подал на подпись министру регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины Геннадию Зубко пакет с шестью законопроектами. Мы позиционируем их как единый комплексный пакет. Однако особое значение приобретает проект закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Теперь подробнее о нем. Предложенная нами модель — запуск рынка земель в два этапа. На первом этапе предлагается снятие моратория на земли государственной и коммунальной собственности, которые Украина может постепенно начинать продавать исключительно через земельные аукционы. Это не значит, что за первый год должны продать все земли. Мы изучали опыт одной восточногерманской компании, созданной для приватизации земель сельскохозяйственного назначения. Она работает уже 25 лет и проблемы все еще есть, потому что решение земельных вопросов требует постепенности и плавности.

Через два года, когда мы поймем, как функционирует рынок, кто покупатель и кто продавец, какая цена, конъюнктура, инфраструктура, что является удачным и неудачным, мы сможем вернуться к вопросу полного снятия моратория на продажу земель. Нужно сначала решить, какие меры предосторожности выставить, чтобы не столкнуться с этими рисками.

Существуют опасения, что земли сельскохозяйственного назначения могут скупить олигархи или финансово-промышленные группы. Предохранителем есть четко прописанные в законе ограничения, что владельцем земли могут быть граждане Украины, органы государственной власти или объединенные территориальные общины. То есть ни иностранцы, ни юридические лица ее владельцами не могут быть.

На сколько максимально земли может быть продано в одни руки? Нами было установлено ограничение — не более 200 га. Почему именно столько? Мы считаем, что лотом должно быть поле или единый сельскохозяйственный массив, а не земельный участок. В Украине нормальное поле имеет площадь 120−150 га. Мы округлили цифру до 200 га. Однако вполне вероятно, что пока законопроект дойдет до Верховной Рады, цифры в результате политических торгов могут измениться и на 1000, и на 50 га. Но сейчас нужно обратить внимание на то, что этот предохранитель есть.

Также есть опасения, что может быть отчуждение земли крестьянами по заниженной цене. Для этого мы и предлагаем этапы. То есть, на первом этапе, когда мы снимем мораторий на продажу земель государственной и коммунальной собственности, они начнут продаваться на земельных аукционах, мы увидим картину в разрезе регионов, и рынок определит справедливую цену — рыночную, которая есть на самом деле.

Возникают и мысли о том, что начнутся спекуляции с землей, то есть кто-то начнет скупать, чтобы дороже перепродать. Мы предлагаем как предохранитель государственную пошлину. Если владелец продает землю через год, то платит государственную пошлину в размере 100% от нормативной денежной оценки. Если на второй — 90%, третий — 80%, через 10 лет — 10%.

Кроме того, может начаться неконтролируемое изменение целевого назначения и урбанизация земель. Поэтому в законе следует прописать, что в течение 10 лет после того, как новый владелец приобрел участок, изменять целевое назначение нельзя.

Я не лоббирую снятие моратория, я лоббирую то, что нам нужно принять какое-то решение по земле и выбрать, в каком направлении двигаться. Когда мы хотим сохранить частную собственность на землю, как это есть сейчас, надо снимать мораторий и запускать рынок. Когда же земля не должна быть товаром, тогда это четко нужно дать понять и нашим гражданам, и международному сообществу. Но тогда назревает вопрос, зачем гражданам частная земля, если они ничего с ней не могут сделать. Тогда, пожалуй, владельцами должны быть территориальные общины или органы местного самоуправления.

Рынок земли де-факто состоялся

Николай Орлов, управляющий партнер юридической компании ОМР

К сожалению, у нас очень часто вопросы рынка земли формируют диаметрально противоположные позиции: кто-то совсем не хочет открывать рынок земли, а кто-то, наоборот, хочет открыть его всем. Каким бы ни было отношение к этому вопросу и видение его решения, сегодня мы можем констатировать: рынок земли уже существует.

Приведу простой пример. Почти 100 000 человек получили статус участников боевых действий, предусматривающий автоматическое право на бесплатную приватизацию 2 га земли. Существует договоренность, что земельные участки выделяются бесплатно и безотказно. Если посчитать 100000 человек по 2 га, то получается 200 000 гектаров земли. Она не подпадает под мораторий, потому что это социальная земля.

Цена на землю тоже более или менее сформировалась. Средняя стоимость одного гектара колеблется от 600−700 долларов в нечерноземных районах до 1,5−2 тысяч в черноземных. Две тысячи случается очень редко. Это та цена, по которой люди реально продают. То есть, рынок земли де-факто состоялся. Хотим мы того или нет, но он становится массовым. Люди в селах стареют, поэтому массово продают землю. Если им предлагают покупку по договору эмфитевзиса, то они и продают по этому договору. Фактически, все эти механизмы работают.

Чем дольше мы тянем с решением земельного вопроса, тем более искаженных форм купли-продажи возникает. И эти механизмы не устраняют существующих проблем. К примеру, сегодня, если кто-то хочет укрупнить земельный банк, то сделать это достаточно сложно. Проведение переговоров с тысячами, а то и десятками тысяч землевладельцев — большая и затратная работа. Сейчас многие аграрии вынуждены платить от 3 до 10 000 гривен за использование договора аренды, и эти расходы переносятся на себестоимость продукции.

Также важным является вопрос стоимости земли. Мы подсчитали и считаем, что земля в Украине будет стоить дешевле, чем в соседних с нами западных странах. Что имеется в виду? Люди, которые будут иметь деньги и захотят инвестировать в землю, всегда будут сравнивать стоимость земли в Украине и соседних странах. Почему? Вкладывать средства выгоднее там, где есть стабильность и четкая и прозрачная политика и поддержка государства. У наших ближайших соседей рынок стабилен, инвесторы имеют к нему прямой доступ. В Польше сегодня стоимость одного гектара 3000 евро. В Украине в некоторых регионах цена земли составляет 1,5 тысячи долларов. Вот это и будут те границы, в которых будет формироваться цена. Если земля в Украине будет стоить дороже, инвесторы сюда не придут.

Следует понимать, что открытие рынка земли ударит по агробизнесу. Многие люди, которые захотят купить землю, будут оказывать давление на землевладельцев, чтобы те как-то решили вопрос аренды, ведь имеют арендаторов, у которых еще 5−7 лет аренды земли. Это именно тот негативный эффект, который мы ожидаем от открытия рынка земли.

Что с этим делать? Несколько простых вещей. Во-первых, надо все-таки приобщаться к разработке закона о рынке земли. Во-вторых, абсолютно справедлива идея его поэтапного введения. Также я поддерживаю идею, чтобы сначала в течение 3−5 лет частные земли продавали и покупали только граждане Украины — физические лица, чтобы состоялась первичная агрегация земли. Уже потом можно будет привлекать к процессу юридических лиц. Это, а также ограничение максимального земельного лота, помешает спекуляции.

И последнее. Согласно статистике, в настоящее время почти 30% сельского населения хочет продать землю. Причины разные: кто-то меняет место жительства, кому нужны деньги и тому подобное. Это тот процент, который придется скупать. Хочу добавить немного оптимизма: все арендаторы имеют первоочередное право приобретения земельного участка в соответствии с законом «Об аренде земли».

Как аграрию стать собственником земли

Михаил Соколов, заместитель председателя Всеукраинского аграрного совета (ВАС)

Во Всеукраинском аграрном совете не раз обсуждался земельный вопрос. Более того, переговоры и дискуссии продолжаются. Нельзя говорить, что мнения совпадают, но по некоторым вопросам мы имеем однозначную позицию.

Будем честными. Если речь идет об открытии рынка земли, то следует иметь в виду, что в большинстве случаев земля принадлежит не сельхозпроизводителям, а определенному количеству физических лиц. Поэтому говорить о земле как о средстве привлечения инвестиций для сельхозпроизводителя невозможно. Наоборот, еще нужно найти средства, чтобы приобрести ее в собственность.

Появление рынка земли в Украине может быть интересным для сельхозпроизводителей, если они будут владеть активом и инвестировать в него средства, чтобы развивать бизнес. Однако в этом случае возникает логичный вопрос: при каких условиях сельхозпроизводитель может стать владельцем земли?

Собственниками земли должны быть украинские производители, которые знают эту землю, многое на ней сделали и уже имеют определенную инфраструктуру. Для ее приобретения нужны средства. Понятно, что у большинства аграриев нет столько денег, чтобы купить всю ту землю, которую они обрабатывают, по более или менее адекватной рыночной цене. Соответственно, потребуется кредит. Кредит под 25−30% годовых — это тупик и прямой путь к разорению. Поэтому прежде всего необходимо решить проблему получения дешевых долгосрочных кредитов, чтобы купить землю, рассчитаться с кредитом и дальше вкладывать средства уже в свой актив. По этому поводу есть несколько соображений, которыми хотелось бы поделиться.

Мы поинтересовались у солидных банкиров, на каких условиях они смогут предоставить средства под низкий процент на приобретение земли, ведь это хороший актив, который нигде не денется и никуда не убежит. Они объяснили: как только рынок станет открытым, первые два-три года кредиты на приобретение земли вообще не будут выдаваться, потому что не будет понимания, сколько она стоит. Как давать деньги под залог земли, цены на которую не знаешь? Также нужно разработать удобные инструменты, которые дадут банкам возможность быстро забрать и продать землю в случае если за нее не будут расчитываться, чтобы иметь наименьшие компенсационные потери. Иначе банки не смогут дать низкую процентную ставку.

Еще один важный аспект: ограничение размера земельного участка. Если, к примеру, установят максимальный размер 200 га, а аграрий обрабатывает 10 тыс. га? Такой подход не даст ему возможности купить то количество земли, на которой он уже работает. Итак, ситуация не изменится: как было много арендодателей, так и останется. Вопрос ограничений очень сложный и многогранный, поэтому нужно учесть все нюансы. Наверное, неправильно будет формировать в стране земельные банки размером 100 тыс. га, если украинский и мировой опыт показывают, что эффективнее работать на 5−10 тыс. га. Наверное, устанавливая максимальные/минимальные размеры земельных участков, этот факт следует учитывать.

Какое же решение предложили банкиры, с которыми мы общались? Не говорю, что это истина в последней инстанции, но над их предложением стоит задуматься.

Рынок земли нужно вводить поэтапно, начиная с продажи государственных земель в течение года-полутора. Этого времени должно хватить, чтобы сориентироваться, как сложится цена. Также стоит начать с нескольких областей, чтобы не возникло избыточное предложение и рынок развивался плавно. Когда же на основном рынке земли начнутся продажи, банки смогут давать фермерам дешевые кредиты.