Рынок земли в Украине существует давно, уверен Председатель Всеукраинской аграрной рады Андрей Дикун. Есть долевая земля, которую люди получили после распаевки, и те, кто хотел продать свой пай в связи со сложными жизненными обстоятельствами — оформляли это как аренду на 50 лет или эмфитевзис (договор долгосрочного пользования земельным участком для сельхознужд). «По сути, это продажа», — подчеркивает он. К тому же, бывшие украинские чиновники «создали историю» под названием «личные крестьянские хозяйства», где предоставлялось по 2 га земли. «И она тоже свободно продавалась на рынке», — повествует Дикун. Не продавался только государственная земля, которая была зарегистрирована в Госгеокадастре и которую можно было брать в аренду. По словам Андрея Дикуна, после запуска рынка положительным моментом является то, что все эти земли передали общинам. Но никакого ажиотажа вокруг продажи земли он не ждет.

Об этом, а также о рейдерских захватах и ​​другие проблемы АПК он рассказал в интервью Mind.

— Существует опасение, что открытие рынка земли приведет к коррупции…

— В тех общинах, где аграрии имеют политическое влияние и активно участвуют в местных выборах, — этого не боятся. Там, где аграрии не имеют такого влияния, конечно, сомнения есть. Теперь все будут решать не во властных кабинетах Киева, а органы местного самоуправления. Они самостоятельно будут принимать решение об использовании земель в соответствии с потребностями общества.

В любой европейской стране земля стоит дороже, потому что правительства поддерживают аграриев дотациями — от 200 до 1000 евро/га. В Украине такого нет. Государство выделяет около 4 млрд грн/год, но это капля в море …

На поддержку и развитие отечественного агросектора государство должно направлять не менее 1% «аграрного» ВВП. Это было предусмотрено изменениями в Бюджетный кодекс Украины (относительно усовершенствования составления и исполнения бюджетов) «, которые парламент принял еще 2016 Речь идет о сумме в размере почти 8,5 млрд грн ежегодно. Господдержка в таком размере должна выделяться 5 лет подряд, но этого так и не произошло … В ЕС ежегодно треть бюджета идет на дотации фермерам. Поэтому земля там дороже стоит. А говорить о том, что украинская земля будет стоить десятки тысяч долларов за гектар — бесперспективно. Хотя, возможно, когда-то …

Еще возникает вопрос, кто будет покупать эту землю? Например, я хочу продать 10 000 га. Как бизнесмен, я должен посчитать, сколько могу заработать. 2020 был неплохой для западной Украины — урожайный, с высокими ценами на агропродукцию. И остальная Украина пострадала, несмотря на заявления председателя Комитета ВР по налоговой политике Даниила Гетманцева, что аграрии хорошо зарабатывают. Возможно, 2020 заработали аграрии Волыни и Черниговской обл. Но это не центр или юг Украины, где все высохло! В некоторых областях, например, в Одесской, уже 2 года подряд все сохнет. О каких десятки тысяч долларов за гектар идет речь?

— То есть, никакого ажиотажа вокруг продажи земли не будет?

— Ни одного. И хорошо, что рынок земли принято с переходным периодом: сначала — физлица, затем — юридические. Потому  что рынок должен стабильно заработать. В Украине более 6000 нотариусов, теперь несут ответственность и должны определить происхождение денег покупателя (легальные/нелегальные — Mind). К тому же, сегодня у нотариусов еще нет возможности автоматически подтянуть данные по концентрации земли в одни руки (на переходный период — 100 га — Mind), поэтому следует проверять множество реестров. Сейчас Минюст работает, чтобы сделать это автоматическим. Итак, сегодня эти операции требуют много времени.

— Не считаете ли вы, что закон «Об аренде земли», который предоставляет преимущественное право продажи арендаторам, а не владельцам паев, несет угрозу: покупателями, вероятно, станут спекулятивные инвесторы или подставные лица, а поскольку обращение преимущественных прав не урегулировано, арендатор сможет продать такое право множество раз?

— Во-первых, неправильно говорить о том, что закон «Об аренде земли» предоставляет преимущественное право продажи арендаторам, а не владельцам паев. Владелец пая имеет возможность продать или не продать свой земельный участок. Но, если он решил продать, то преимущественное право покупки является именно у арендатора. Эта норма существует давно, еще с тех пор принят закон об аренде земли.

Поскольку рынок земли введен с ограничениями, то к 1 январю 2024 года покупателями земли не могут быть юрлица.

Замечу, что почти 90% арендаторов — это юридические лица. Поэтому именно для того, чтобы защитить тех, кто работает на земле (крестьян и малых с/х производителей), предусмотрели механизм преимущественного права. Такие механизмы действуют во всех цивилизованных странах.

По подставных лиц. Преимущественное право передается только раз. Юридические лица, являющиеся арендаторами, не заинтересованы в том, чтобы передавать преимущественное право на спекулянтов. Потому что они могут потерять эту землю. Спекуляций на этом быть не может.

О настоящей цене украинского земли

— Вы отметили, что в Украине $ 10 000 за гектар земли ждать не стоит. На что тогда надеяться?

— От 1000 до 2000 евро/га, в зависимости от региона, качества почвы и количества осадков,что там выпадают. Возможно, в некоторых местах, цена будет ниже 1000 евро. Или чуть больше 2000 евро, если для кого-то тот или иной пай будет самым важным, но предел — 2500 евро.

Если же цены на сельхозпродукцию будут такие же высокие, как в 2020 году(в связи с пандемией), и это будет продолжаться долго — это автоматически даст толчок к росту стоимости нашей земли. Теперь же, парадоксальная ситуация с космическими ценами на газ, когда имеем высокие тарифы за последние 15 лет. Газ — это удобрения, а удобрения — львиная доля нашей себестоимости. Однако, цены на зерновые падают.

Я понимаю, что в некоторых странах рекордный урожай, и в Украине он тоже есть, но пока не можем собрать его с полей из-за подтопления на юге и востоке. То есть, урожай вроде есть, но сколько соберем — неизвестно. Так, цена на землю будет зависеть от того, сколько аграрии смогут зарабатывать на ней. Если говорить о 2020 году, то некоторые агрохолдинги на западной Украине озвучивали, что их прибыль — от $800 до $1000 за 1 га в год. Это высокий уровень.

Но такая цена была только раз и «выиграли» только предприятия, полям которых удалось повезло на погодные условия. Большинство украинских предприятий не имели такой возможности. Поэтому, как и цена на сельхозпродукцию была высокая, а заработки — не очень. Если же говорить о предыдущие годы — тогда зарабатывали $ 100−200 на гектаре. То есть, следует вложить минимум $ 2000 только в землю, не говоря уже о технике и другое, и она окуплятиметься 10 лет. В украинских реалиях это слишком долгий период.

— Через неделю после открытия рынка земли премьер Денис Шмыгаль заявил, что уже осуществлено 322 сделок купли/продажи земельных наделов сельхозназначения. Зато Юлия Тимошенко апеллировала к тому, что на Госгеокадастре нет информации по этим сделкам, и операции не прозрачные …

— Тимошенко говорит и о том, что с 2024 года иностранцы на законных основаниях покупать землю. У нас на всем делают политику!

Относительно заявлений Шмыгаль — видимо, речь идет об операциях с ОСГ (их можно делать и до 1 июля) или т.н. тестовые продажи небольших земельных угодий с целью мониторинга запуска открытия рынка.

Опасения в отношении иностранцев

— Вы скептически относитесь к предостережений Юлии Тимошенко относительно иностранцев и земли. Эксперты тоже критикуют закон о рынке земли, ведь, по их мнению, с 1 июля 2021 года иностранные граждане имеют доступ к земельным сделок через механизм кредитования (с помощью изменения целевого назначения земли). Не разделяете этих опасений?

— Утверждать, что мы на 100% защищены от мероприятия иностранцев на наш рынок земли — не буду. Теоретически, используя «схемы», иностранцы могут попробовать зайти на него. Например, через подставное лицо или механизм изменения целевого назначения земли. Но, как по мне, такие случаи могут быть одиночными, так риски очень высоки.

— Почему?

— Объясняю. Механизм, когда теоретически иностранец дает деньги гражданину Украины, который покупает землю на себя, является достаточно рискованным для самих иностранцев. Они не смогут взять такой земельный участок в залог, в доверительную собственность и тому подобное.

Контролировать таких подставных лиц очень сложно, даже если соглашение будет оформлено как заем. Лишь совсем бесстрашные иностранные граждане могут идти таковым методом.

По процедуре изменения целевого назначения земли, то она очень сложная и дорогая. Чтобы ее пройти, понадобится минимум полгода. Изменение целевого назначения должно соответствовать градостроительной документации или детальному плану территории ДПТ). Стоимость таких документов в среднем составляет от 100 000 грн и больше.

Поэтому с экономической точки зрения в этом нет смысла. Но, если бы так произошло, как хотел Алексей Гончарук — по 2000 га в одни руки, то сейчас в Украине уже была бы армия иностранных пенсионных и хедж-фондов, которые скупили бы все до нитки, и мы бы за год остались без земли.

Украинская земля — ​​актив, который сегодня должен дать толчок для развития и стабилизации среднего и мелкого агробизнеса в Украине. Иностранные граждане смогут покупать нашу землю после всеукраинского референдума и Всеукраинская аграрная рада (ВАР) будет тщательно наблюдать за этим. К тому же, министр агрополитики Роман Лещенко объявил о создании Центра координации земельной реформы. Работает и Антирейдерская комиссия при Минюсте. Возможно, какие-то нюансы не учтены: в ВАР является юридической сопровождающей группой компаний нашего союза, и мы будем реагировать на незаконные проявления.

О кризе молочной отрасли

— В 2014-м состоялся «обмен» санкциями с РФ. Как это в итоге сказалось на экономических показателях в агросекторе Украины?

— Самым ощутимым это стало для молочной отрасли, поскольку многие группы продуктов (например, «Русский сыр») мы продавали в Россию. Сейчас экспорт почти остановлено. Если говорить об альтернативе, то на сегодня Украина не только не нашла себе другое место, но и потеряла свой рынок.

Сейчас сокращено производство молочных продуктов, которые Украина экспортировала в РФ. Как следствие, с 2014 года национальные заводы начали банкротить (так, в 2012−13 гг. Топовые позиции по экспорту в РФ занимали заводы, входившие в группу «Милкиленд» и «Альмира», однако после потери рынка сбыта в РФ заводы этих молочных групп обанкротились), и наше государство с позиции экспортера стала импортером. За прошлый год мы импортировали около 1 млн тонн молочной продукции в эквиваленте молока. Это означает, что на украинском полочкам импортная молочка составляет более 26%. При этом около половины всего молочного импорта в натуральных показателях завезено из Польши (45 700 тонн в продукции), и на данном этапе это минус.

К 2014 году украинский экспорт в РФ составлял около 600 000 тонн в молочном эквиваленте (по итогам 2013) — главным образом, в виде сыров, масла, сухого обезжиренного молока и сыворотки.

К сожалению, наша перерабатывающая промышленность не смогла полностью переориентироваться на другие иностранные рынки. Российский рынок был наиболее адаптированным к специфике украинского промышленного производства молочных продуктов, начиная от похожих потребительских предпочтений и заканчивая ниже санитарно-гигиеническими требованиями к продукции молочной линейки.

В рамках договора о свободной торговле с ЕС Украина получила доступ на европейский рынок. Однако его требования значительно выше существующих стандартов национальных производителей. Поэтому сейчас есть острая потребность в быстрых инвестициях для переоборудования производственных мощностей, которые обеспечат необходимое качество готовой продукции, чтобы попасть на альтернативные рынки.

С другой стороны, еще одной серьезной помехой для выхода на европейские рынки есть жесткая защита со стороны ЕС своих производителей в виде квотирования, которое стало проблемой для украинских производителей, уже способных поставлять свою продукцию и в значительно больших масштабах, чем это предусмотрено квотами.

Однако, несмотря на эти негативные с экономической точки зрения последствия, я вижу в этом и важный плюс — толчок к трансформации отрасли. В этом смысле наша переработка или ускоренно адаптируется к современным мировым стандартам, или у отечественных производителей молока не будет выхода, как самим строить современные кооперативные заводы и решать, на какие рынки выходить.

О налогах и теневой сектор

— Правительство утверждает, что налоговая нагрузка на бизнес значительно уменьшилась. Агросектор это почувствовал?

— Вряд ли. Депутаты приняли 1 июля законопроект № 5600 в первом чтении, что увеличивает налоговую нагрузку на бизнес. Данил Гетманцев утверждает, что аграрии должны платить больше. Сейчас в Украине менее 33 млн га земли сельскохозяйственного назначения, из которых более 13 млн га обрабатывается «в черную», не уплачиваются налоги. Это в среднем 16 млрд грн госубитков ежегодно.

ВАР выступает за то, чтобы те, кто работает «в черную» платили налоги. Мы подали в парламент с/п № 3131-Д, где прописано минимальную нагрузку на аграриев («белых» и «черных») — 3,5% от нормативно-денежной оценки. Зато в 1 чтении принят з/п 5600, где фигурирует налог в 5%. Я не понимаю ни правительство, ни Налоговый комитет: зачем в момент открытия рынка земли увеличивать нагрузку на аграриев? Украина — единственная, где агросектор дает государству больше, чем она ему. Нынешний украинский агросектор — это 17% ВВП и почти половина валютной выручки государства. Поэтому, ВАР внесла свои правки в п/п 5600: надеюсь, что их учтут. Если законопроект примут без изменений — депутаты убьют малый бизнес. Аграрии будут массово переходить в тень.