Руководители хозяйств-участников Ассоциации производителей молока считают, что с одной стороны, с открытием рынка земли украинцы наконец-то получили право отчуждать землю, то есть по собственному усмотрению распорядиться своим имуществом. С другой — механизм оценочной стоимости объекта недвижимости базой ФГИ формирует отчеты по стоимости земельного участка, что в разы и даже десятки раз превышает нормативную денежную оценку этого участка. Такое несоответствие отпугивает и покупателей, и продавцов.

Готовьте деньги

Например, конкретный случай в Житомирской области, описанный руководителем ООО «Галекс-Агро» и ЧП «Агровест Групп», Александром Ющенко: оценочная стоимость участка достигла отметки 1 981 797,34 грн. при том, что ее нормативно денежная оценка составляет 146 000,00 грн. «Сумма налога от продажи земельного участка составляет 6,5%, в данном случае — 128–816,83 грн. Очень сложно объяснить владельцу земельного участка, почему такое происходит», — комментирует Ющенко.

Аграрные ассоциации, в том числе Ассоциация производителей молока, еще в июле этого года обратились в Министерство аграрной политики Украины с просьбой немедленно вмешаться и способствовать решению этой проблемы. В сентябре получили ответ Фонда государственного имущества Украины о том, что в случае возникновения таких ситуаций имеем право обратиться к субъекту оценочной деятельности (оценщику) для определения рыночной стоимости земельного участка. Но это не решает проблему ведь, согласно законодательству, оценщик имеет право уменьшить оценочную стоимость объекта только на 25% от ее первоначальной оценочной стоимости. В случае с примером выше: 1 981 797,34 грн. — 25% = 1 486 348,00 грн, то есть все равно более 10 раз больше, чем нормативно денежная оценка этого участка.

По комментариям хозяйств-участников Ассоциации производителей молока, активность на рынке земли очень сдержанна. «Прежде всего, собственники земли ждут формирование устойчивой высокой цены за один гектар земли, а некоторые вообще не намерены продавать землю. На сегодняшний день, в большинстве случаев, продавцами земли становятся те люди, которым нужны деньги на неотложное лечение, на покупку жилья и другие неотложные нужды», — отмечает руководитель ООО НПО «Жемчужина Подолья», Хмельницкая область, Сергей Иващук.

Стоимость земли отличается в зависимости от региона и качества земли, однако колеблется в пределах 1 тыс. до 1,5 тыс. долларов за 1 га земли.

Проблемы есть и они разные: не только системные, но и сугубо технические.

необоснованно завышенная оценочная стоимость земельных участков в сравнении с нормативной денежной оценкой (описано выше);

получив платное извлечение из ГЗК, можно обнаружить неверно указанный вид угодий, например, вместо пастбища — сенокосы. Это, в свою очередь, влечет за собой внесение изменений в обменные файлы, повторный заказ извлечения и повторные расходы;

отсутствие у продавца земельного участка средств на уплату налогов за продажу земли. Ведь налоги, нередко более 10 тыс. грн, необходимо уплатить к моменту совершения сделки;

нежелание и отказы нотариусов оформлять сделки купли-продажи земельных участков — нотариусы выжидают формирования большей практики по оформлению таких договоров;

досадно, но препятствиями работы рынка земли могут быть банальные технические причины: для подачи полного пакета документов при продаже земельного участка обязательно требуется выписка из Государственного земельного кадастра (ГЗК) с данными из РВП (реестр вещных прав) и извлечение НДО (нормативно денежная оценка ), но подразделения Госгеокадастра нескольких областей, по данным хозяйств, более месяца не могут удовлетворить такой запрос — из-за недофинансирования Госгеокадастра, подразделениям месяцами не проплатят интернет.

А что делать?

Для упрощения механизма продажи земли необходимы следующие законодательные инициативы:

— Поскольку сейчас как раз идет бюджетный процесс на 2022 год, обязательно необходимо предусмотреть надлежащее увеличение государственного финансирования Госгеокадастра — ситуация с отсутствием доступа к интернету вопиющая.

— Кроме того, заложить в Государственном Фонде гарантирование кредитов программы поддержки кредитования покупки земельных участков.

И, самое главное, уже с 1 января 2022 года предоставить возможность юридическим лицам, учредителями которых являются граждане Украины, а главным видом деятельности — животноводство, право покупать арендованные земельные участки. Ведь до января 2024 года добросовестный арендатор может потерять всю или значительную часть арендованной земли и, как результат, остаться без земли и обанкротиться. В первую очередь это касается юридических лиц, специализирующихся на молочном скотоводстве, ведь без гарантированного земельного банка для выращивания грубых кормов в расчете 2 га на удерживаемую корову, хозяйство не сможет функционировать.

Agravery.com