Ирина Кузина, адвокат, руководитель Харьковского офиса ЮФ «Ильяшев и партнеры»

17 февраля 2017 в Конституционный Суд Украины направлено представление 55 народных депутатов Украины относительно соответствия Конституции Украины (конституционности) положений пунктов 14, 15 раздела Х «Переходные положения» Земельного кодекса Украины. В редакции Закона Украины от 6 октября 2016 № 1669-VIII упомянутые пункты 14 и 15 выглядят следующим образом:

14. До вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, но не ранее 1 января 2018 года, запрещается внесение права на земельную долю (пай) в уставные капиталы хозяйственных обществ.

15. До вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, но не ранее 1 января 2018 года, не допускается:

а) купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, кроме изъятия (выкупа) их для общественных нужд;

б) купля-продажа или иным способом отчуждение земельных участков и изменение целевого назначения (использования) земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных долей (паев), кроме передачи их по наследству, обмена земельного участка на другой земельный участок в соответствии с законом и изъятия (выкупа) земельных участков для общественных нужд, а также кроме изменения целевого назначения (использования) земельных участков с целью их предоставления инвесторам участникам соглашений о разделе продукции для осуществления деятельности по таким сделкам.

Купля-продажа или иным способом отчуждение земельных участков и земельных долей (паев), определенных подпунктами «а» и «б» настоящего пункта, вводится при условии вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, но не ранее 1 января 2018 года, в порядке, определенном настоящим Законом.

Соглашения (в том числе доверенности), заключенные во время действия запрета на куплю-продажу или иным способом отчуждение земельных участков и земельных долей (паев), определенных подпунктами «а» и «б» настоящего пункта, в части их купли-продажи и другим способом отчуждения, а так же в части передачи прав на отчуждение этих земельных участков и земельных долей (паев) на будущее являются недействительными с момента их заключения (удостоверение).

Мораторий был введен как вынужденная мера, во время действия которого парламент должен был в законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения установить такие предохранительные механизмы, которые бы не позволили крупным компаниям скупать земли у населения за бесценок, а местным органам получать коррупционные доходы от продажи земли. Однако эта временная мера действует уже более 16 лет (впервые введена законом Украины от 18.01.2001 г. № 2242-III), в течение которых законодатель не действует.

Народные депутаты Мушак А. П., Хлань С. В., Ризаненко П. А., Чумак В. В., Белькова О. В. Романюк В. М. внесли в парламент законопроект № 5535 от 13.12.2016 года. Эти депутаты как раз и входили в группу из 55 народных депутатов, которые подали конституционное представление. На данный момент законопроект не прошел даже стадии рассмотрения в комитетах.

Вероятно подача конституционного представления — способ «продавить» законопроект через Верховную Раду. Ведь альтернативных законопроектов нет, а угроза отмены моратория без специального нормативного регулирования оборота таких земель реальна. Однако такая тактика может и не сработать, и КСУ — гипотетически — «признает не соответствующими статьям 8, 13, 14, 24, 41, 42, 48, 64 Конституции Украины (неконституционными) положения 14, 15 раздела Х» Переходные положения «Земельный кодекс Украины «без достаточного нормативного регулирования рынка земель сельскохозяйственного назначения. И что тогда?

А в таком случае «спящие» по сельхозземлям нормы Земельного кодекса Украины вступят в силу на практике. Так согласно части 1 статьи 90 Земельного кодекса Украины, владельцы земельных участков имеют право продавать или иным способом отчуждать земельный участок, передавать его в аренду, залог, по наследству.

Местные советы и районные государственные администрации смогут продавать земли сельскохозяйственного назначения гражданам и юридическим лицам в пределах своих полномочий или по результатам аукционов (см. Статью 116 Земельного кодекса Украины). В соответствии со статьей 134 Земельного кодекса Украины, такие земельные участки продаются через земельные торги, а перечень исключений из этого правила невелик.

Общий порядок подготовки и проведения земельных торгов (они проводятся в форме аукциона) определено в статьях 135−139 Земельного кодекса Украины. Однако в этом порядке не учтена специфика рынка земель сельскохозяйственного назначения. Например, не принято во внимание то обстоятельство, что земельный участок может входить в единый земельный массив, находиться внутри него. Или неизвестно, как повлияет переход права на землю на правовой режим расположенных на участке мелиоративных систем.

Также и граждане и юридические лица смогут отчуждать земельные участки сельскохозяйственного назначения на принципах свободы договора. Так договор купли-продажи земельного участка подлежит нотариальному удостоверению (статья 657 Гражданского кодекса Украины), а возникшее у покупателя право собственности — регистрации в Государственном реестре прав на недвижимое имущество (ее осуществляет нотариус, удостоверяющий сделку). Обязательного аукциона не предусмотрено, а оценка проводится для целей налогообложения и в соответствии с требованиями Закона Украины «Об оценке земель». То есть в условиях отсутствия специального регулирования (если закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не будет принят) процедура отчуждения земель сельскохозяйственного назначения будет идентичной уже существующей — по землям иного целевого назначения.

Арендаторы земельных участков сельскохозяйственного назначения начали высказывать опасения относительно того, не повлияет ли отмена моратория на действительность их договоров аренды.

В соответствии с частью 5 статьи 116 Земельного кодекса Украины, земельные участки, находящиеся в собственности или пользовании граждан или юридических лиц, передаются в собственность или пользование по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления только после прекращения права собственности или пользования ими в порядке, определенном законом.

Статьей 31 Закона Украины «Об аренде земли» предусмотрен перечень оснований прекращения договора аренды. Этой статьей законодательства не установлено обязательного прекращения договора аренды в случае отчуждения земельного участка собственником. Однако в самом договоре могут содержаться основания для одностороннего расторжения договора арендодателем.

Таким образом, в силу закона отмены моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения массового досрочного прекращения договоров аренды земли не вызовет.

Следует отметить, что в упомянутом законопроекте № 5535 статья 12 четко устанавливает, что переход права собственности на такой земельный участок не прекращает права пользования земельным участком (а новый собственник становится правопреемником в рамках отношений с землепользователем).

Также читателей интересует, не увеличится ли вероятность рейдерского захвата земельных участков после отмены моратория. Надо сказать, что возможности так называемых «рейдерских захватов» земельных участков станут такими же, как существуют сейчас в отношении других объектов недвижимости, если не шире. Такие увлечения будут проводиться теми же способами: манипуляциями с Государственным реестром прав на недвижимое имущество («черные нотариусы», имея доступ к реестру, смогут проводить отчуждение), через противоправное получение корпоративных прав в сельскохозяйственных предприятиях-владельцах земли, при пособничестве отдельных коррумпированных судей .

Кроме того, не исключено и участие отдельных коррумпированных представителей органов исполнительной власти и местного самоуправления — с превышением или злоупотреблением предоставленных им полномочий (что менее распространено по другой недвижимости). Методы защиты интересов владельцев земли против рейдерства разные и индивидуальные. Однако, в любом случае, следует начинать с систематического отслеживания информации о своей недвижимости и корпоративных правах в реестрах, он-лайн доступ к которым теперь открыт.

agravery.com