В Украине большое внимание уделяется сельскохозяйственному производству. Основным средством для ведения сельского хозяйства является земля. Именно поэтому вопросы правового статуса и оборота земель постоянно находятся в центре внимания агробизнеса. Сегодня единственным способом получения земельных участков для собственного обработки остается их аренда. Именно договоры аренды земельных участков на данный момент являются самым важным и одновременно самым нестабильным активом сельскохозяйственных предприятий (как крупных, так и мелких).

Об этом заявил адвокат, руководитель юридического блока компании Investment Service Ukraine Андрей Ярмольский.

Согласно Переходных положений Земельного кодекса Украины установлен мораторий на любое отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения до вступления в силу Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, но в любом случае до 01 января 2017 года.

«За договоры аренды земельных участков иногда разворачивается борьба. Это объясняется, в частности, и сложностью и изменчивостью регулирующего национального законодательства, в тонкостях которого иногда нелегко разобраться даже юристам. Основными действующими лицами в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения являются, с одной стороны, мелкие фермеры, а с другой — крупный агробизнес, интересы которых обычно есть контраверсионными», - объясняет адвокат.

Так, во многих случаях, в результате финансовых трудностей, нехватки техники и других оборотных средств, у мелких аграриев возникает потребность сдавать часть их земель в аренду представителям крупного агробизнеса. В таких отношениях между указанными субъектами естественно возникают определенные конфликты интересов, в частности по поводу существенных условий договоров аренды (сроки, арендная плата и т.п.).

Для того, чтобы найти наиболее приемлемые пути решения таких конфликтных ситуаций, прежде всего, нужно учитывать положения соответствующего законодательства, которые, кстати, имеют свойство быстро меняться. На сегодня, согласно последним изменениям в Закон Украины «Об аренде земли», количество существенных (обязательных) условий для договора аренды сократилась с десяти до трех: объект аренды, срок действия договора аренды и арендная плата.

Андрей Ярмольский добавляет: «Что касается такого существенного условия договора, как срок аренды, то новой редакцией указанного Закона установлено, что при передаче в аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения срок действия договора аренды земли не может быть меньше, чем 7 лет».

Продолжительный срок действия договора аренды земли является более выгодным арендатору чем арендодателю-фермеру, так как гарантирует ему право распоряжаться земельным участком и оставаться на условиях, определенных на момент заключения договора. Если же арендодателю за его земельный участок предложат большую плату, то у него не будет возможности получить свой участок раньше, чем это указано в договоре, и он вынужден будет ждать.

Заключение договоров на короткий срок не стимулирует арендаторов субъектов крупного агробизнеса заботиться о плодородии почв, что иногда приводит к их истощению. Однозначно, это является негативным аспектом краткосрочной аренды.

Введение минимального срока пользования земельными участками, по логике законодателя, должно обеспечить рациональное использование земель путем создания долгосрочных отношений между арендатором и арендодателем, что дает возможность для привлечения инвестиций и планирования эффективного севооборота.

«Подобный опыт существует в европейских странах. Так, например, во Франции, которая является одним из крупнейших сельскохозяйственных экспортеров в Европе, установленный 9-летний минимальный срок аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения. По замыслу законодателя, договоры аренды земли должны прежде всего гарантировать владельцам земельных участков достойную плату и сохранения свойств земли», — разъясняет Андрей Ярмольский.

В то же время, любой арендатор, как правило, не имеет устойчивой экономической мотивации на сохранение и воспроизводство плодородия почв арендованных участков, поскольку они не являются его собственностью, а внедрение и соблюдение севооборотов, внесения удобрений и проведения мелиораций (и прочее) снижать доходность бизнеса и его рыночную капитализацию.

«Таким образом, аренда — всегда временная мера. Это временный договор, когда закончится или может быть расторгнут. И если для экономики важно, чтобы сельхозпредприятия инвестировали в землю, вкладывались в улучшение ее плодородия, то это возможно только тогда, когда производители будут этой землей владеть. Любой рачительный хозяин инвестирует в свою землю, а не в чужую. Поэтому альтернативы праву частной собственности на землю нет, тем более, при построении рыночной экономики», - резюмирует эксперт.

agronews.ua